ขั้นตอนและคำศัพท์ทีเ่กี่ยวข้อง

ขั้นตอนหลัก

1. หาคอนโดที่จะซื้อ ตกลงราคา ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
2. นำสัญญาจะซื้อจะขายไปหากู้แบงก์
3. ทำสัญญากู้เงินที่แบงก์

เงินที่เกี่ยวข้อง

1. ค่าจอง = จองว่าจะเอาแน่ๆ
   มักอยู่ที่ 1 - 5 หมื่น หรือ 1-2% ของราคาคอนโด
   จะมีสิ่งที่เรียกว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย" หรือ "สัญญาจอง" ซึ่งถ้าสัญญานี้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย หากเราขายใบจอง จะต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญา การเปลี่ยนชื่อในสัญญาอาจมี/ไม่มีค่าใช้จ่าย แล้วแต่ที่ตกลงกันในสัญญา
   ทีนี้หากจองแล้ว ไม่เอา ผลคือ 
1. ) ริบเงินจอง เฉยๆ หรือ
2. ) ต้องยอมเสียเงินดาวน์ด้วย
2. เงินดาวน์ = เงินที่จ่ายก่อนคอนโดจะสร้างเสร็จ อาจจ่ายเป็นก้อนหรือเป็นงวด
   มักอยู่ที่ 10-15% ของราคาคอนโด เช่น คอนโด 2 ล้าน ก็ดาวน์ 2 แสน
   ถ้าผ่อนดาวน์ต่อเดือนต่ำระวังค่า "เทดาวน์" คือ พอคอนโดเสร็จปุ๊บ รวบจ่ายก้อนเดียว ซึ่งถ้าคอนโดเสร็จก่อนกำหนด อาจหมายถึงอยู่ๆ อาจจะมีค่าใช้จ่ายเป็นเงินก้อนโผล่ขึ้นมา ต้องดูในสัญญาดีๆ
3. เงินโอน = เงินที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากหักจากเงินดาวน์  คือ คอนโดสร้างเสร็จแล้ว ตรวจรับเรียบร้อย ได้เวลาจ่ายตังค์ เป็นเงินก้อนใหญ่สุดเป็นเงินที่เราจะกู้ธนาคาร เช่น คอนโด 2 ล้าน ดาวน์ 2 แสน เหลืออีก 1.8 ล้าน ที่เราต้องไปกู้
4. เงินจิปาถะ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่ามิเตอร์น้ำไฟ
   จ่ายในวันโอน หลายตังเหมือนกัน
   สำหรับมือสองอาจะมีพวกนี้โผล่มา เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าอากรสแตมป์ ค่าโอน (2% ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์) ค่าจดจำนอง (1% ของจำนวนเงินที่กู้จากธนาคาร) อื่นๆ เช่น ค่าคำขอ ค่ามอบอำนาจ ค่าพยาน มีเว็บคำนวณค่าโอนโดยเฉพาะ http://lookbaan.com/
   
   เว็บประเมินราคาอสังหา http://www.tgis-pv.treasury.go.th/index.php/view?lang=thai

สมมติจะกู้ 1.8 ล้าน ธนาคารกู้ผ่าน ถึงวันโอน ธนาคารจะไปจ่ายตังค์ให้เจ้าของโครงการ เราไม่ต้องยุ่งเขาไปเคลียร์กันเอง กรรมสิทธิ์จะโอนมาเป็นชื่อเรา เราก็มาเป็นลูกหนี้ธนาคารแทน

เงินที่เราต้องจ่ายธนาคาร = 1.8 ล้าน + ดอกเบี้ย (แต่ละปีไม่เท่ากัน) + ประกันชีวิต

กรรมสิทธิ์เป็นของเรา แต่ถูกจดจำนองไว้กับธนาคาร (จำนอง คือเหมือนกับ คอนโดเราเนี่ยเป็นหลักประกันว่าเราจะใช้หนี้นะ ไม่งั้นยึด)

1. คิดว่าจะยื่นกู้ยอดเงินโอนเนี่ยไหวมั้ย ถ้าไหวลุยเลย
2. ไปคอนโด เลือกห้อง เลือกชั้น ถามราคา ขอใบเสนอราคา ศึกษารายละเอียด ต้องดาวน์เท่าไร ผ่อนกี่งวด งวดละเท่าไร ต้องเทดาวน์มั้ย เทเท่าไร ค่าโอน ค่ามิเตอร์ ค่าส่วนกลาง ขอแบบเป็นลายลักษณ์อักษร
3. ถ้าโอเคก็จ่ายค่าจองวันนั้นเลย 1 หมื่น 2 หมื่นว่ากันไป แล้วรอ
4. อีกประมาณ 1-2 อาทิตย์ เขาโทรมานัดเราไปทำสัญญา
5. วันทำสัญญา อาจมีจ่ายนิดหน่อย อ่านรายละเอียด อย่างน้อยต้องระบุว่าถ้าสร้างเสร็จช้า เขาต้องจ่ายเงินให้เราร้อยละเท่าไร
6. ทำ statement ให้สวยๆ รอคอนโดเสร็จ พอคอนโดใกล้เสร็จทางคนขายจะโทรหา แจ้งนัดวันโอน ก่อนหน้าวันโอนสัก 1-2 เดือน ก็ไปยื่นกู้ เลือกธนาคารดีๆ ดอกถูก โปรเยอะ
7. วันโอน เจอนัดทางผุ้ขาย จนท.ธนาคาร เจอกันกรมที่ดิน ณ เขตที่คอนโดตั้งอยู่ (เอกสารที่ต้องเอาไป ทะเบียนบ้าน บัตรปชช. อย่างอื่นธนาคารเตรียมให้ ฝั่งผู้ขายถ้าเป็นมือสองก็ต้องมีใบปลอดหนี้ ทำการโอน ทำการจดจำนอง ก็จะได้
1. ) "สัญญาซื้อขาย" จากกรมที่ดิน
2. ) ธนาคารจ่ายเช็คให้ผู้ขาย
3. ) ผู้ซื้อได้รับ ทะเบียนบ้าน 
4. ) ผู้ซื้อจดจำนองเป็นลูกหนี้ธนาคาร
8. จากนั้นก็ผ่อนกับธนาคาร จะโปะ จะปิด จะรีไฟแนนซ์ อ่านดูในสัญญา
9. อื่นๆ ไปเปลี่ยนชื่อที่การไฟฟ้านครหลวง เอาทะเบียนบ้าน บัตรปชช. เลขมิเตอร์ไป (ถ้ามีก็ง่าย ไม่มีไม่เป็นไร) จ่ายเงินค่ามัดจำมิเตอร์ 2,000 บาท

การรีไฟแนนซ์ = การเปลี่ยนเจ้าหนี้ เนื่องจากดอกปีหลังๆ แพงกว่าปีแรกๆ จึงกู้แบงก์หนึ่งมาโปะอีกแบงก์หนึ่ง

รายละเอียดที่เกี่ยวข้อง คือ 

1. ในสัญญาเงินกู้ อาจจะระบุว่า "ไม่สามารถ refinance ก่อน 3ปี หรือ 5ปี ไม่งั้นเจอดอกพิเศษอ่วม
2. เมื่อถึงตอนนั้น ธนาคารเดิม อาจเสนอดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกกว่าการ รีไฟแนนซ์
3. หากเกิดปัญหาเศรษฐกิจ ดอกอาจจะสูงมากจนไม่คุ้มจะรีไฟแนนซ์ก็เป็นได้

เกี่ยวกับสัญญา

• ถ้าเป็นมือสอง ให้ระบุให้หมดว่าใครจ่ายอะไร จ่ายเท่าไร ทั้งหมดหรือคนละครึ่ง 
• สัญญาจะซื้อจะขาย 3 ฉบับ ที่เขา ที่เรา ที่ธนาคารที่จะกู้
• สำหรับมือสองฝั่งผู้ขายต้องมี "ใบปลอดหนี้" ที่ออกโดยเจ้าของโครงการหรืออาคารชุด บอกว่าผู้ขายไม่มีค้างชำระค่าน้ำไฟ ส่วนกลาง บลาๆ (ใบนี้มีอายุ 7 วัน นั่นคือ หลังจากกู้แบงก์ผ่าน ก็ติดต่อผู้ขายให้ไปทำใบดังกล่าว แปลว่าก็โอนกันภายใน 7 วันนี้แหละ)